Reglas del Tribunal de Apelaciones a favor de los inversores inmobiliarios

De acuerdo con la decisión del Tercer Tribunal de Apelación del 27 de noviembre de 2007, todos los contratos de compra y venta de propiedades deben seguir nuevas reglas en cuanto a las condiciones acordadas entre desarrolladores y compradores, afectando a todos los nuevos vendedores y compradores de lo que se denomina Condiciones Abusivas.

Se entiende por condiciones abusivas aquellas condiciones en que una de las partes (comprador) es limitada o no está disponible para negociar su contenido, otorgando como resultado un control abusivo al vendedor / desarrollador sobre el comprador. Esta fue una práctica muy común de los desarrolladores hasta que la decisión de la Corte de Apelaciones lo declaró ilegal.

La legislación panameña considera los derechos de los consumidores como una cuestión de interés público, por lo tanto, incluso cuando la parte afectada cesa cualquier queja legal debido a condiciones abusivas o cláusulas ilegales en un acuerdo de compra / venta, la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia ) tiene derecho a verificar, perseguir y presentar una denuncia formal ante cualquier autoridad judicial competente a fin de proteger a los consumidores dentro de la jurisdicción panameña.

Debido a lo anterior, a partir de ahora los acuerdos de compra / venta deben evitar establecer las siguientes condiciones:

1. Cualquier condición que autorice al desarrollador a aumentar el precio de venta acordado debido a los costos de construcción será considerada ilegal siempre y cuando el acuerdo no represente una fecha exacta de entrega del proyecto.

La decisión de la Corte de Apelaciones consideró que los desarrolladores se beneficiaban en los acuerdos de compra / venta al no declarar una fecha exacta de entrega, teniendo una alta probabilidad de aumentar el precio de venta de bienes raíces utilizando como excusa los aumentos de costos de construcción.

2. Los acuerdos de compra no deben contener ninguna condición que pueda limitar los derechos del comprador de exigir una compensación cuando los desarrolladores decidan abandonar la construcción o finalización de un proyecto en curso.

El Tribunal de Apelaciones consideró esto ilegal debido al hecho de que los desarrolladores son considerados como expertos en el mercado inmobiliario; por lo tanto su capacidad de predicción del mercado para estimar el éxito de un proyecto de bienes raíces es mayor.

3. Cuando se trate de saldos pendientes o vencidos por situaciones de fuerza mayor, los contratos de compraventa establecerán mecanismos para liquidar el incumplimiento de pago.

La decisión del Tribunal de Apelación basada en una buena sentencia, consideró que la protección de los derechos de los consumidores era fundamental para evitar el incumplimiento y el incumplimiento de pagos.

4. Las estadísticas internacionales muestran que el 90% de la población de los propietarios consideran su hogar como el activo más valioso. Este hecho no escapa a la realidad panameña.

Ningún acuerdo obligará a las partes a renunciar o renunciar al derecho de asistencia judicial.

5. La falta de conocimiento jurídico o asesoramiento jurídico deficiente, muchas veces permitió a los desarrolladores dominar a los inversores en condiciones de asistencia legal como tribunales de arbitraje y arbitraje, es controlado por ellos, evitando ilegalmente la posibilidad de someter la controversia por tribunales judiciales.

La decisión del tribunal no afectó la penalidad del 1% cobrada por el promotor por cualquier saldo pendiente una vez que se emite el certificado de ocupación.

Lic. Eduardo Achurra

eachurra@padela.com