Derechos de Comprador de Bienes Raíces en Panamá: Desarrollos Recientes

Hoy en día, Panamá es uno de los destinos de retiro más importantes del mundo, así como un lugar turístico de clase mundial. Muchos compradores adquirieron apartamentos pre-venta en la Ciudad de Panamá debido a su reminiscencia del horizonte de Manhattan o Singapur: los edificios de gran altura frente al mar o la selva tropical y muchos otros aspectos destacados de Panamá.

Todos somos conscientes de la crisis económica mundial, de proporciones sin precedentes, que ha afectado la riqueza personal de millones de personas en todo el mundo.

Muchos compradores / inversionistas se verán afectados, y probablemente presentarán demandas civiles y / o criminales contra desarrolladores de bienes raíces, constructores y otros que tratan de obtener reembolsos en sus inversiones. Otros examinarán más cuidadosamente las propiedades que están comprando por defectos, daños y otros problemas.

Por lo tanto, es esencial revisar los recientes desarrollos que favorezcan a los compradores con respecto a los términos y condiciones habituales de la compra / venta de bienes raíces o la promesa de comprar contratos o acuerdos.

Condiciones abusivas

De acuerdo con la decisión del Tercer Tribunal de Apelación de Panamá de 27 de noviembre de 2007, todos los contratos de compra y venta de propiedades deben seguir nuevas reglas con respecto a las condiciones acordadas entre desarrolladores y compradores, afectando a todos los nuevos vendedores y compradores de lo que se denomina Abusivo Condiciones.

Se entiende por condiciones abusivas aquellas condiciones en las que una de las partes (comprador) es limitada o incapaz de negociar el contenido del acuerdo, otorgando, como resultado, un control abusivo al vendedor / desarrollador sobre la otra parte. Esta era una práctica muy común de los desarrolladores hasta que una decisión del Tribunal de Apelación la declaró ilegal.

La legislación panameña considera los derechos del consumidor una cuestión de interés público, por lo tanto, incluso cuando la parte afectada no presentó ninguna queja legal debido a condiciones abusivas o cláusulas ilegales en un acuerdo de compra / venta, la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia "(Ex CLICAC) está obligado a verificar, perseguir y presentar una denuncia formal ante cualquier autoridad judicial competente a fin de proteger a los consumidores dentro de la jurisdicción panameña. En la práctica, la mayoría de las reclamaciones se presentan por iniciativa del comprador o grupos de compradores.

Ejemplos Específicos

Estos son algunos ejemplos de cláusulas o pactos que ahora se consideran abusivos:

1. Cualquier condición que autorice al desarrollador a aumentar el precio de venta acordado debido a los costos de construcción será considerada ilegal, siempre y cuando el acuerdo no represente una fecha exacta de entrega del proyecto.
2. Los acuerdos de compra no deben contener ninguna condición que pueda limitar los derechos del comprador de exigir una compensación cuando los desarrolladores decidan abandonar la construcción o finalización de un proyecto en curso.
3. Cuando se trate de saldos pendientes o de pagos atrasados derivados de situaciones de fuerza mayor, los acuerdos de compra / venta deberán establecer mecanismos para resolver el incumplimiento de pago.
4. Ningún acuerdo obligará a las partes a renunciar o renunciar al derecho de asistencia judicial.
5. Limitación de responsabilidad del vendedor.

Término de responsabilidad

Uno de los problemas más comunes en bienes raíces surge cuando la unidad (casa o apartamento) se entrega al comprador. En este momento, la casa o apartamento puede presentar algunos defectos de construcción, ya sea en los acabados o la propia estructura. Algunos defectos o daños no son fácilmente evidentes, y se consideran "no revelados" o "ocultos", y no pueden mostrarse hasta uno o dos años después. El acuerdo estándar limitó la responsabilidad del vendedor a un (1) año. Esta cláusula fue considerada abusiva según el fallo de la Corte de fecha 27 de noviembre de 2007 y también contraviene el código civil panameño que establece una responsabilidad de diez (10) años al constructor e incluso al arquitecto que diseñó el proyecto por "no revelado" o Defectos "ocultos".

Muchas de las sentencias dictadas anteriormente han sido confirmadas por la Ley 29 de 2008, que modifica y mejora la actual Ley de Derechos de los Consumidores (Ley 45 de 2007).

Nuestro despacho de abogados, con más de 25 años de sólida experiencia en una amplia gama de materias, estará encantado de proporcionarle orientación si está considerando una reclamación por defectos, daños estructurales y / u otros, por favor contacte a nuestros expertos en litigios y comerciales Departamento.

Lic. Eduardo Achurra

eachurra@padela.com